Кому в Канаде можно покупать жильё? 12 ситуаций, когда запрет не действует!

Що передбачає закон про заборону купівлі житла для іноземців

У червні 2022 року в Канаді ухвалили закон, що забороняє негромадянам купувати житлову нерухомість. Він набув чинності 1 січня 2023 року. Спочатку заборону планували на два роки, але у лютому 2024 року її продовжили ще на два роки — до 1 січня 2027 року. Закон стосується як фізичних осіб, так і певних корпоративних структур. Не канадцем вважається особа, яка не є громадянином Канади, постійним резидентом і не належить до корінних народів, зареєстрованих за канадським законом про індіанців.

Під житловою нерухомістю розуміють будівлі з трьома і менше житловими одиницями — будинки, таунхауси, кондомініуми. Будівлі з чотирма і більше квартирами не підпадають під це визначення та не обмежуються законом.

Де діє заборона

Обмеження стосуються лише статистичних областей перепису та агломерацій перепису — це великі та середні міста з передмістями населенням від 100 тисяч осіб (де в центральному місті проживає не менше 50 тисяч), а також менші агломерації, де в центрі живе щонайменше 10 тисяч осіб. Якщо нерухомість розташована за межами таких зон — у сільській місцевості чи маленькому містечку — заборона не діє, і іноземець може купувати житло без обмежень.

Дванадцять винятків із заборони

Найголовніший виняток — статус постійного резидента. Така особа прирівнюється до громадянина Канади в контексті цього закону і може купувати будь-яку кількість об'єктів без обмежень.

Власники дозволу на роботу можуть купити один об'єкт житлової нерухомості за умови, що на дату закриття угоди залишається щонайменше 183 дні дії дозволу.

Для студентів умови жорсткіші: потрібно подавати податкові декларації в Канаді за кожен з п'яти попередніх податкових років, фізично перебувати в країні не менше 244 днів у кожному з цих п'яти календарних років, а вартість покупки не повинна перевищувати 500 тисяч канадських доларів. Дозволяється купити лише один об'єкт.

Серед інших категорій — захищені особи та біженці, особи, що втекли від міжнародних криз, акредитовані члени іноземних дипломатичних місій. Також заборона не застосовується, якщо не канадець купує житло разом із подружжям чи цивільним партнером, який є громадянином Канади або постійним резидентом.

Правила для корпорацій

Якщо не канадець прямо чи опосередковано володіє десятьма або більше відсотками акцій за вартістю чи голосами у відповідній компанії, така компанія вважається не канадською і підпадає під ті самі обмеження. Раніше порогом було 3%, але в березні 2023 року його підвищили до 10%. Публічно торговані компанії під заборону не потрапляють.

Провінційні податки та штрафи

Навіть якщо федеральний виняток дозволяє купівлю, провінції можуть стягувати власні податки для іноземних покупців. У Британській Колумбії це додатковий податок на передачу майна в районі метро Ванкувер у розмірі 20%. В Онтаріо податок для іноземних покупців становить 25% по всій провінції, а в Торонто додається ще 10% муніципального податку — сумарне навантаження може досягати 35%. Статус постійного резидента може впливати на застосування деяких провінційних податків, але конкретні правила звільнення залежать від провінції.

Штраф за порушення федеральної заборони становить до 10 тисяч доларів і стосується не лише покупця, а й усіх, хто свідомо сприяв угоді. Порушення не скасовує саму угоду юридично, але суд може зобов'язати продати нерухомість, причому при примусовому продажу не канадець не отримає більше суми, яку заплатив, навіть якщо ціна зросла.

Що зміниться найближчим часом

У березні 2026 року ухвалено закон, що повністю скасував податок на недостатньо використовуване житло, що є полегшенням для власників, які не завжди проживають у своїй нерухомості. Водночас уряд переглядає правила з прицілом на січень 2027 року, розглядаючи модель, за якою іноземцям дозволять купувати нове будівництво, зберігаючи заборону на готове вторинне житло. Опитування показують, що більшість канадців підтримують чинну заборону, тож повна її відмова малоймовірна, але часткове пом'якшення правил є реальним сценарієм.